龙岗融媒记者 杜和平 通讯员 杜倩 文/图

近日，横岗街道腾昌花园小区外墙脱落砸中多辆车，还致一名居民受伤。伴随着近期高温和暴雨等极端天气，外墙脱落事件发生频率加大，不仅严重干扰居民的正常生活，也给公共安全造成严重威胁。那么，小区外墙脱落，谁来维修？伤人砸物，谁来担责？为此，记者进行多方调查。

质保期内 应向建设单位提出赔偿

“要维权，需先搞清楚责任主体是谁。”龙岗区融媒集团常年法律顾问、广东诚公（坪山）律师事务所律师杜大鹏表示，住宅小区房屋外墙属于共用部位，归业主共有。在保修期外的，由业主承担主体责任，物业服务企业按照合同约定承担相应维护责任。正如杜律师所言，根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋在质保期内的，维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害，可向建设单位提出赔偿，而质保期后由业主自行负责。那么质保期是多久？专家表示，住宅小区的建筑工程外墙质保时间一般是竣工验收后两年内。

记者调查发现，法律虽明确规定，但维权却仍然很难。就拿“龙岗民声”栏目曾报道过的五联社区国香尚居小区来说，自2014年入住不久后，业主就投诉外墙掉瓷砖的现象，物业当时称要成立业委会统一申请，但小区业委会成立后，房屋过了两年的质保期，修缮有涉及房屋本体维修基金的使用问题，遭到业主的反对，所以问题多年得不到解决。最后，经“龙岗民声”栏目报道介入后，小区开发商完成了修缮。

质保期外 业主或需承担法律责任

以横岗腾昌花园为例，这是一个老旧小区，多年来外墙脱落频发，仅今年车辆被砸事件就发生了20余起，还有一居民被砸伤。这笔钱谁出？《中华人民共和国民法典》明确规定，如果属于外墙脱落所导致的侵权责任，是有质保期的。质保期满之后，所有人、管理人承担了侵权责任，就无法向开发商进行追偿了。

律师杜大鹏还补充道，质保期外如果物业购买了小区公共意外险，可向保险公司索赔。否则，住宅小区房屋外立面属于共用部位，归业主共有。在质保期外的，由业主承担主体责任，物业服务企业按照合同约定承担相应维护责任。

有业主表示：“外墙施工单位的资质、用料、工艺、质量控制等方面问题，质保期外也应由责任主体来解决，而不是动用本体维修基金。”

新进展 腾昌花园已启动本体维修基金申请

本体维修基金是指由业主按照规定缴纳的专门用于维修共有部位和设施的资金,是小区物业管理中重要的一环。按照相关规定，外墙脱落可申请和使用本体维修基金。然而，住宅楼外墙维修属于公共部分的“大项开支”，动辄上百万元，这笔钱申请不仅流程严格，而且使用比例也有要求。其中，30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，其余的70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程。 横岗腾昌花园小区房屋由于过了质保期，要彻底解决外墙脱落问题，就要启用本体维修基金。目前，小区本体维修基金有180多万元，由于没有业委会，小区业主委托物业申请本体维修基金来修缮。因该基金最多只能使用70%比例，不足的资金要业主众筹，但由于筹集资金失败，故维修陷入困局。 “我感觉这次有希望。”物业黄经理兴奋地说，在“龙岗民声”的介入下，街道和住建部门非常重视，物业已将外墙维修方案送至横岗街道办受理。目前，区住房和建设局派有专人和物业对接商讨外墙维修具体的实施方案。 那么，外墙维修资金申报的流程是什么？房屋安全又如何保障？龙岗融媒记者将继续予以关注。